居理新房在今年上半年做瞭一份調研，用緊迫度來瞭解購房者對房地產市場的態度。結果發現，盡管市場調控嚴厲，但是上海的購房人群並沒有觀望、猶豫，反而更為迫切地想要在市場上購買住房。
但是，上海樓市的成交數據，卻和購房者這種急切購房的心態形成鮮明對比。其中，商品住宅（不含保障房）成交28442套，環比下降40.36%。上海鏈傢數據顯示，2017年上半年，上海全市二手房成交較去年同期大幅下跌52.21%，其中二手住宅同比下跌55.06%。
一方面買房人都不想觀望，急切入市；一方面，新房和二手房成交卻雙雙下跌，構成瞭上海樓市的一組怪現象。為什麼想買房的人那麼多，成交反而大幅下降呢？
成交均價已經突破4萬元
來自居理新房二手設備收購的數據顯示，盡管成交量大幅下滑，但成交價格依然上升。2017年上半年成交均價48016元/平米，同比去年上半年上漲37.53%。居理新房認為，這和部分成交量占比大的項目成交均價高有關，如保利熙悅、招商中環華府、上海西環中心星信名邸等。
值得註意的是，2017年第二季度的成交均價為48892元/平米，創近1年內的新高，同時，該季度商品住宅（不含保障房）的成交量相比一季度也有所上漲，環比增加31.35%。這主要和上海西環中心星信名邸、保利建工西郊錦廬等熱銷樓盤在第二季度二手廚具收購集中放量有關。
造成成交量下滑，但成交價格依然上升的另一個原因是，今年上半年的新房上市供應量，事實上是要比去年要少。2017年上半年商品住宅（不含保障房）共批準上市24711套。其中，2017年第二季度，商品住宅（不含保障房）批準上市14626套，環比增長45.03%，同比減少47.92%；批準上市面積163.93萬㎡，環比增長54.39%，同比減少50.58%，雖然市場供應在持續增加，但仍低於同期。
不過，供應量的下滑很可能隻是暫時現象。據居理新房研究院統計，2017年下半年上海市預計有132個樓盤將有房源入市，其中新盤達30個。
房價博二手餐飲設備買賣弈：購買力跟不上瞭！
對市場上的購房客戶來說，新房供應開閘會是個好消息。因為，目前大部分購房者都急切地想入市買房。居理新房的調查顯示，2017年上半年，上海意向購房客戶依舊保持較高的緊迫度，高緊迫度客戶占比達到88.63%，低緊迫度客戶占比最低，為3.41%。購房客戶對“趕快上車”基本達成共識。
大部分購房者是剛需客戶依舊是主力，在整體受訪客戶中占比近87%，其次是改善客戶，投資客戶占比持續減少，下降約34%。
剛需和剛改入市意願之所以強烈，原因是他們大多不是“土著”，在上海隻有一套房，或者還沒有房。調查顯示，過去6個月的上海購房者中，土生土長的老上海人僅占僅32.94%，新上海人則達到瞭67.06%。
但是，面對樓市整體成交均價的上漲，上海購房者的購買力有些跟不上瞭，半數的購房者預算在450萬元以內。其中，2017年上半年，商辦需求客戶預算主要集中在450萬以下，占比85.55%；別墅需求客戶主要集中在350-650萬以及750萬以上這兩個預算區間內，占比分別為60.64%和20.7%。住宅需求用戶主要集中在150-550萬預算區間內，占比為74.48%。
由於總價持續攀高，上海主力購房人群的年齡也逐漸中年化。購房者中，40-50歲是買房客戶的主力，以二套或改善置業居多，占比45.63%；20-30歲購房者占據瞭24.6%的購房人群，30-40歲購房者隻占23.81%.購房者的平均購房年齡在增大，上半年為34.48歲，去年同期隻有32.88歲。
購房年齡的大幅上升，和上海將二套房購房首付比例提高至七成，有很大的關系。目前改善型的客戶，預算多在750萬以上。這一客群在市場的比重，從3月開始持續上漲，到2017年6月，已經達到總人數的13.76%。
從目前的情況來看，上海樓市未來一年的最大變數，也許和租賃住房的大規模上市有關。由於剛需占到市場總量接近9成。隻有租賃市場能夠有效分流掉一部分購房客戶，上海房價上漲壓力才能逐步減輕。
(出處：和訊房產 2017年07月28日)
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